De belastingregels rond de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek gaan in 2013 ingrijpend veranderen. Wat er allemaal gaat veranderen, hebben wij hieronder voor u op een rij gezet.
Verplicht en volledig aflossen 30 jaar
Voor iedereen die nu nog geen koopwoning heeft en vanaf 1 januari 2013 een hypotheeklening nodig heeft voor de aankoop van een woning geldt dat deze lening binnen 30 jaar volledig moet worden afgelost, wil u gebruik kunnen maken van de hypotheekrente aftrek. Dit aflossen moet dan minimaal volgens een annuïtair schema lopen. Dat wil zeggen dat u iedere maand een vast bedrag moet betalen aan de bank. Dit vaste maandbedrag bestaat deels uit rente en deels uit aflossing. Omdat u meteen gaat aflossen op de lening wordt het deel aan rente in het maandbedrag steeds lager en wordt het aflossingsdeel steeds groter. Na 30 jaar heeft u dan uw hypotheek volledig afgelost. Sneller aflossen dan 30 jaar mag altijd en ook aflossen volgens een lineair schema is toegestaan. Voldoet u echter niet aan de regels dan geldt dat u over de gehele lening geen recht hebt op hypotheekrente aftrek. Deze nieuwe belastingregels gelden ook voor leningen die u niet bij een bank afsluit. Leent u bijvoorbeeld van u ouders, u eigen bedrijf of via familie in het buitenland, zorg er dan voor dat u aan de belastingdienst aantoont dat er sprake is van minimaal een annuïtair aflossingsschema en stel het leningcontract dus ook op die manier op. Voldoet u hier niet aan dan geldt dat u over de gehele lening, dus ook het deel dat u wel bij de bank leent, geen recht heeft op hypotheekrente aftrek.
Betalingsachterstanden
Sluit u na 1 januari 2013 voor de eerste keer een hypotheek af en lost u vervolgens onvoldoende af, dan kunt u de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op aftrek te verliezen. U moet dan wel kunnen aantonen dat u vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingsschema kon voldoen. U kunt dan uiterlijk na vier jaar een nieuw aflossingsschema laten vaststellen. Ook dan behoud u de renteaftrek. Hoe dit in de praktijk gaat uitpakken is nog niet helemaal bekend. Zorg er in ieder geval voor dat u direct contact opneemt met u ons als er achterstanden dreigen te ontstaan. Verliest u namelijk ook nog eens het recht van renteaftrek dan worden de betalingsproblemen alleen nog maar groter.
Overgangsregeling voor bestaande hypotheken
Heeft u nu al een koopwoning en een hypotheeklening dan geldt er een overgangsregeling en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. Ook niet als u gaat verhuizen en uw hypotheek wilt meenemen naar uw nieuwe huis, en ook niet als u de hypotheek wilt oversluiten naar een andere bank. De overgangsregeling geldt alleen als u voldoet aan de volgende voorwaarden:
* U heeft nu al (of uiterlijk op 31 december 2012) een koopwoning waarop een hypotheek rust.
* U heeft in 2012 uw woning verkocht en huurt momenteel. U moet dan wel in 2013 een nieuwe koopwoning kopen. U mag dan de oude hypotheekschuld en de oude hypotheekvorm houden.
* U koopt in 2012 een woning (datum ondertekening koopakte is bepalend, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder de huidige belastingregels en u bent dan ook niet verplicht om annuïtair af te lossen om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek. Let er op dat de hypotheeklening dan wel in 2013 moet ingaan.
Combinatie tussen huidige en nieuwe belastingregels
Als u na 1 januari 2013 een andere woning koopt of u gaat uw woning verbouwen en u hebt daardoor een hogere hypotheeklening nodig hebt dan geldt dat voor het bedrag dat u extra leent de nieuwe regeling. Dit hogere hypotheekdeel moet dus minimaal via een annuïtair schema worden afgelost om ook voor dit deel recht te houden op renteaftrek. In dit geval heeft u een hypotheek die deels onder huidige belastingregels valt en deels onder de nieuwe belastingregels.
Gaat u na 1 januari 2013 overigens verhuizen naar een goedkopere woning dan gelden voor de resterende hypotheek gewoon de oude regels.
Pas op met huren tussen twee koopwoningen in
Gaat u na 1 januari 2013 verhuizen naar een huurwoning en lost u de hypotheek af, bedenk dan dat als u in de toekomst weer een nieuw huis koopt u volledig onder de nieuwe regels zult vallen. Alleen als u in 2012 u woning hebt verkocht en nu in een huurhuis woont geldt dat als u in 2013 een woning koopt u nog onder de oude regels valt
(Bank)spaarhypotheek
Omdat u vanaf 1 januari 2013 bij een nieuwe hypotheek verplicht bent om minimaal volgens een annuïtair schema af te lossen heeft het ook geen zin meer om de volgende nieuwe hypotheken af te sluiten:
* Bankspaarhypotheek (Spaarrekening Eigen Woning of SEW)
* Spaarhypotheek of Levenhypotheek (Kapitaalverzekering Eigen Woning of KEW)
* Spaarbeleggingshypotheek (Beleggingsrecht Eigen Woning of BEW)
Doe u dit wel dan geldt weer dat u over de gehele lening geen recht hebt op hypotheekrente aftrek. Voor iedereen die nu een aflossingsvrije hypotheek heeft en toch nog wil profiteren van de mogelijkheid om deze om te zetten naar één van de bovengenoemde hypotheken, heeft nog tot 1 april 2013 de tijd gekregen om de hypotheek om te zetten.
Overgangsregeling geldt ook voor (Bank)spaarhypotheek
Heeft u nu al (over uiterlijk op 31 december 2012) een lopende KEW, BEW of SEW en koopt u in 2013 een nieuwe woning of sluit u u hypotheek over naar een andere bank? Dan kan de KEW, BEW of SEW worden voortgezet, waarbij de huidige fiscale spelregels blijven gelden. Als aanvullende voorwaarde geldt wel dat de premie of inleg voor de KEW, BEW of SEW niet mag worden verhoogd en de looptijd ook niet mag worden verlengd. Als u in 2012 een woning koopt die pas in 2013 bij de notaris wordt overgedragen geldt dat u nog wel een KEW, BEW of SEW mag openen. U valt dan immers onder de overgangsregeling en die geldt ook dan voor de (Bank)spaarhypotheek.
Extra tijd voor omzetten lopende spaar of beleggingsproducten gekoppeld aan hypotheek
Heeft u nu aan uw huidige hypotheek een spaar- of beleggingsproduct gekoppeld die is ondergebracht in box 3 (zoals bijvoorbeeld een beleggingsrekening, beleggingspolis of spaarpolis) dan kunt u deze tot 1 april 2013 nog oversluiten naar een KEW, BEW of SEW (box 1). Weet u niet of jouw polis of beleggingsrekening in box 1 valt (en dus een KEW, BEW of SEW is) of dat deze in box 3 valt, kijk dan goed u polis of u beleggingsovereenkomst na. Meestal kunt u een KEW, herkennen aan de volgende tekst die op de polis staat: “De begunstigde zal de verzekerde uitkering (…) aanwenden ter aflossing van de eigenwoningschuld in de zin van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de verzekeringnemer, van diens echtgeno(o)t(e) of van degene met wie de verzekeringnemer duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.” Bij een BEW of SEW zal een soortgelijke tekst in de overeenkomst moeten staan. Mocht u nog een kapitaalverzekering hebben die is afgesloten voor 15 september 1999 dan behoudt deze de waardevrijstelling in box 3 van maximaal € 123.428, mits men zich aan de voorwaarden houdt die bij dergelijke verzekeringen van toepassing zijn.
Andere hypotheekmaatregelen die ingaan vanaf 1 januari 2013
Naast de belastingplannen van het nieuwe kabinet, zijn er ook nog andere maatregelen die ingaan op 1 januari 2013 en die van groot belang zijn voor iedereen met een eigen huis of wie een huis wil kopen. Ook dit zetten we even onder elkaar;
Maximale hypotheek op basis van woningwaarde omlaag
De maximumhypotheek wordt verlaagd tot 105% van de woningwaarde, nu is dat nog 106%. Dit betekent dat de bijkomende kosten deels niet meer kunnen worden meegefinancierd en u dus spaargeld zult moeten hebben om een huis te kunnen kopen. De komende jaren zal het percentage ieder jaar met 1% worden verlaagd totdat vanaf 1 januari 2018 u nog maar 100% van de woningwaarde mag lenen. Wie dus in de verdere toekomst een huis wil kopen zal voldoende gespaard moeten hebben.
Verlaging maximale hypotheek op basis van het inkomen
Per 1 januari 2013 worden de inkomensnormen verder aangescherpt. Omdat we een steeds groter deel van ons inkomen kwijt zijn aan de dagelijkse kosten van levensonderhoud, houden we minder geld over om te besteden aan hypotheeklasten. Dit betekent dat er bij een bepaald inkomen minder kan worden geleend. Bij eenverdieners met een modaal inkomen (33.000 euro) is dat ongeveer 8.000 euro minder, bij twee keer modaal bijna 27.000 euro en bij drie keer modaal kun u bijna 40.000 euro minder lenen.
Verlenging crisismaatregelen
In 2010 zijn in de Wet inkomstenbelasting 2001 twee speciale regelingen opgenomen in verband met de economische crisis. Deze regelingen zijn met een jaar verlengd. Het gaat hier om :
* de verlenging met een jaar van de termijn van dubbele renteaftrek als u een te koop staande woning hebt of een in aanbouw zijnde woning hebt terwijl in een andere eigen woning wordt gewoond. Let op; de te koop staande woning mag niet worden verhuurd.
* tijdelijke verhuur van een te koop staande woning op basis van de leegstandswet. De woning valt in dat geval in box 3 en u hebt geen recht op renteaftrek. Na tijdelijke verhuur kan deze woning binnen de verhuistermijn weer terug gaan naar box 1 en bestaat weer recht op renteaftrek. Gedurende deze hele periode wordt de bijleenregeling niet toegepast. Deze periode is maximaal het jaar van het (leeg) in de verkoop zetten plus de 3 daaropvolgende jaren.
Restschuld
Een nieuwe crisismaatregel is dat de rente over een restschuld die ontstaat als de woning met verlies wordt verkocht vanaf 29 oktober 2012 aftrekbaar is. De duur van de renteaftrek is gesteld op 10 jaar en moet uiterlijk zijn ontstaan op 31 december 2017.
SVN Starterslening
Startersleningen die na 31 december 2012 door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) worden verstrekt, worden gelijkgesteld aan een bestaande eigenwoningschuld. De Starterslening van SVN moet dan wel in 2013 bij de overdracht van de woning bij de notaris ingaan, of uiterlijk in 2014 als Starterslening is ontstaan door het tekenen van een koopcontract uiterlijk op 31 december 2013.
Maximum percentage hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd
Alhoewel deze regel pas ingaat op 1 januari 2014 is hij toch het vermelden waard; het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht wordt in 28 jaar tijd verlaagd van 52% naar 38%. De definitieve uitwerking van deze maatregel en van eventuele aanvullende maatregelen zal pas in 2013 gebeuren. Daar is op dit moment dus ook nog geen duidelijkheid over. Het geeft wel aan dat de hypotheekrenteaftrek steeds verder wordt beperkt. Overigens zullen de meeste mensen hier weinig van merken, alleen de hogere inkomens die nu over de top van hun inkomen 52% belasting betalen hebben hier last van.
Schenking in verband met de eigen woning
De leeftijdsgrens van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting gaat van 18-35 jaar naar 18-40 jaar. De verhoging van deze leeftijdsgrens geldt ook voor een aanvullende schenking ten behoeve van de eigen woning. Op deze manier kunnen ouders ook oudere kinderen helpen met het kopen van een eigen woning.
Alhoewel bovenstaande artikel met de uiterste zorg is samengesteld kunnen wij niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden of interpretatieverschillen die ontstaan bij het lezen van dit artikel.
